AIR Reports First Quarter 2022 Results; First Quarter FFO of $0.57 Per Share $0.02 Above Midpoint of Guidance; Pro Forma Leverage to EBITDAre at 5.4x, Within Targeted Range.

AIR сообщает о результатах за первый квартал 2022 года; FFO за первый квартал: 0,57 доллара на акцию, 0,02 доллара выше средней точки прогноза; Проформа кредитного плеча к EBITDA составляет 5,4x, в пределах целевого диапазона.

DENVER--(BUSINESS WIRE)--Apartment Income REIT Corp. ("AIR") (NYSE: AIRC) announced today first quarter results for 2022.

Chief Executive Officer Terry Considine comments: "AIR began the year with strong results, the product of intentional focus on a simple business model, comparative advantage in property operations, low G&A costs, and a commitment to low leverage."

"Comparing first quarter 2022 to first quarter 2021: Same Store revenue and NOI are up 9.2% and 11.7%, respectively. NOI margins are up 162 basis points to 72.8%. Average daily occupancy improved by 270 basis points to 98.1%."

"We seized the opportunity to sell our lowest rated properties at prices fueled by then historic low interest rates, generating $1.7 billion in sales proceeds over the past eight months. We agreed with Aimco for the prepayment of its $534 million note, plus an estimated $23.5 million prepayment penalty, 20 months prior to its maturity. Its collection is expected later this quarter and will increase capital generated to $2.3 billion. We will use $1.5 billion to reduce leverage… by $300 million last year and $1.2 billion in this year alone… and to lengthen maturities at fixed interest rates."

"Last year we used the $750 million balance of capital generated from asset sales to purchase five properties that we expect when added to the AIR platform will generate IRRs 200 to 300 bps higher than those of the properties sold to fund their purchase. While it remains 'early days', their performance has exceeded our underwriting and demonstrates the value added by the 'AIR Edge'… our combination of customer selection, satisfaction, and retention, disciplined productivity to control operating costs, and high yielding property upgrades… and we expect this portfolio to have NOI growth 50% above that of our same store portfolio in 2022."

"We are focused on the continued systematic enhancement of our portfolio through disciplined, accretive growth funded by 'paired trades' for additional properties which will benefit from the AIR Edge."

Chief Financial Officer Paul Beldin further adds: "AIR's balance sheet was strengthened substantially and our liquidity profile was also improved. I am pleased to report that we ended the quarter with Net Leverage to EBITDAre of 5.7x, within on our long-term targeted range of 5.0x to 6.0x, and 5.4x pro forma April sales activity. In addition to the deleveraging already mentioned, we exercised the accordion feature on our revolving credit facility, increasing the revolver and our liquidity by $400 million to $1.0 billion."

"First quarter 2022 Pro forma FFO of $0.57 per share was $0.02 higher than the midpoint of guidance due to a $0.01 outperformance in property operations and $0.01 of other items that may reverse during the balance of the year."

"We now expect full year FFO between $2.37 and $2.45. Our expectations for Same Store NOI growth have increased by 50 basis points, adding $0.01 to FFO. The prepayment penalty income resulting from the early collection of the Aimco loan adds interest income of $0.14 in the second quarter, offset by lost interest income of $0.09 in the second half of the year, for a net increase of $0.05 per share in 2022. Lower borrowings reduce interest expense by $0.04, while higher rates increase interest expense by $0.09, for a net increased cost of $0.05 per share in 2022."

"Our Same Store guidance range contemplates the potential for continued Same Store Revenue and NOI outperformance driven by higher rental rate achievement, lower bad debt expense, and lower property operating expenses. There is also the potential for lower general and administrative expenses. Accordingly, we see a path where the $0.05 of incremental interest expense is offset by these items."

Financial Results: First Quarter Pro Forma FFO per share

AIR Operating Results: First Quarter Same Store Revenue Up 1.0% Sequentially and 9.2% Year-Over-Year

The table below includes the operating results of the 64 AIR properties that meet our definition of Same Store. Same Store properties generated approximately 91% of AIR’s 2022 rental revenue.

First quarter 2022 NOI margins were 72.8%, up 162 basis points from the first quarter of 2021. NOI margins benefited from year-over-year rental rate growth of 5.0% and a 270 basis point increase in average daily occupancy.

Components of Same Store Revenue Growth – The table below summarizes the change in the components of our Same Store revenue growth.

Same Store Rental Rates – We measure changes in rental rates by comparing, on a lease-by-lease basis, the effective rate on a newly executed lease to the effective rate on the expiring lease for that same apartment. A newly executed lease is classified either as a new lease, where a vacant apartment is leased to a new customer, or as a renewal.

The table below details changes in lease rates, as well as the weighted-average (blended) lease rates for leases executed in the respective period. Transacted leases are those that became effective during a reporting period and are therefore the best measure of immediate effect on current revenues. Signed leases are those executed during a reporting period and are therefore the best measure of current activity.

Same Store Markets – AIR enjoyed stronger than typical consumer demand across all markets in the first quarter. Signed new lease rates were up 17.8% from the prior lease, with renewals up 11.3%, resulting in a weighted-average increase of 14.1%. Occupancy was high throughout the quarter, averaging 98.1%. With limited availability, demand remained strong with volume above 2020's pre-COVID levels.

Consistent with our expectations, average daily occupancy declined sequentially in March and April as we began to experience higher frictional vacancy associated with the increased turnover of peak leasing season.

2021 Acquisition Performance – In sourcing acquisitions, AIR seeks to identify properties that will benefit from AIR’s operating acumen, or the “AIR Edge.” These acquisitions are typically expected to deliver unlevered IRRs of 200 basis points or more than AIR’s stabilized Same Store portfolio. In today’s market, we target IRRs greater than 8%. In a typical acquisition, the acquired property will experience NOI growth at market rates for 6 to 12 months, as the property is integrated onto AIR’s platform with AIR customer selection, satisfaction, and retention, cost control, capital enhancements, and good neighbor policies. During the following two to four years, NOI growth is expected to exceed the market growth rate by two or three times.

AIR acquired five properties in 2021, at a cost of ~$730 million, with an expected first year yield of 4.3% and a long-term unlevered IRR of approximately 9%. During the quarter, ADO increased by 40 basis points related to these properties, and we signed 275 new and renewal leases at rates 23% above expiring leases.

Based on performance to date, we now expect the first year yield to be 4.5%, 20 basis points above underwriting.

Rent Collection Update

We measure residential rent collection as the dollar value of payments received as a percentage of all residential amounts owed. In the first quarter, we recognized 98.8% of all residential revenue owed during the quarter, treating the balance of 1.2% as bad debt. 3.0% of our residents have extended delinquencies, much of which we expect to collect either from the residents, based on their high credit scores, or from rent relief programs established by the State of California. 97.0% of our residents pay rent timely with their bad debt under 30 basis points of revenue, a level somewhat elevated from our historical experience.

As of March 31, 2022, our proportionate share of gross residential accounts receivable was $11.9 million. After consideration of tenant security deposits and reserves for uncollectible amounts, our net exposure is $1.3 million, an amount expected to be collected during the second quarter of 2022.

Of the $11.9 million of uncollected accounts receivable, 75% relates to California residents. During the quarter, we received $1.9 million from California’s rent relief program.

We remain cautiously optimistic that we will be able to recover previously uncollected rents. We await the state’s response to an additional $1.5 million of rent relief requests made. Additionally, with the recent modification to the California eviction moratorium, collections from past due residents in April were $1.4 million higher than average monthly collections in the first quarter of 2022.

Portfolio Management and Quality

Our portfolio of apartment communities is diversified across primarily “A” and “B” price points, averaging “B/B+” in quality, and is also diversified across several of the largest markets in the United States. During the first quarter of 2022, we exited the Chicago market and reduced our exposure to California.

We did not acquire any apartment communities in the first quarter. During the balance of the year we anticipate acquiring approximately $500 million of properties, where the "AIR Edge" is expected to provide IRRs above 8%, and 200 basis points above our cost of capital.

During the first quarter, we sold eight apartment communities located in Chicago and various cities in California, with 1,332 apartment homes, for gross proceeds of $578 million at a NOI cap rate of 4.5%. Net sales proceeds, after transaction costs and repayment of debt at the sold properties, from these transactions were $460 million. The NOI cap rate reflects AIR’s low property tax basis in the seven California properties sold. Adjusting for market rate real estate taxes, the NOI cap rate is 3.7%.

Subsequent to quarter end, we sold an additional three apartment communities located in California for gross proceeds of $161 million. Net proceeds, after transaction costs, were $159 million. Our NOI cap rate of 4.8% reflects AIR’s low property tax basis in these properties. Adjusting for market rate real estate taxes, the NOI cap rate is 3.9%.

We seek to increase financial returns by using leverage with appropriate caution. We limit risk through our balance sheet structure, employing low leverage and primarily long-dated debt. We maintain financial flexibility through ample unused and available credit, holding properties with substantial value unencumbered by property debt, maintaining an investment grade rating, and using partners’ capital when it enhances financial returns or reduces investment risk.

Components of Leverage

Our leverage includes our share of long-term, non-recourse property debt encumbering our apartment communities, together with outstanding borrowings under our revolving credit facility, our term loans, and our preferred equity.

As of March 31, 2022, AIR had $1.5 billion of floating rate debt. Of this amount:

AIR’s leverage, pro forma the above actions is:

The result is a stronger and more flexible balance sheet with limited repricing risk and a better maturity profile.

Since AIR's separation from Aimco, and pro forma for the above, AIR has:

We use our revolving credit facility for working capital, other short-term purposes, and to secure letters of credit. At March 31, 2022, our share of cash and restricted cash was $89 million and we had the capacity to borrow up to $412 million under our revolving credit facility, bringing total liquidity to $501 million. We increased liquidity by $400 million through the exercise of the accordion feature on our revolving credit facility. After consideration of April property sales and the exercise of the accordion, our liquidity is more than $1.0 billion.

We manage our financial flexibility by maintaining an investment grade rating and holding communities that are unencumbered by property debt. AIR credit has been rated BBB by Standard & Poor’s.

We anticipate seeking an investment grade credit rating from Moody’s. In assigning ratings, Moody’s places significant emphasis on the amount of non-recourse property debt as percentage of the undepreciated book value of a company’s assets. We have lowered the amount of non-recourse property debt by $1.5 billion since December 31, 2020. At March 31, 2022 AIR share of non-recourse property debt represented 19% of undepreciated book value.

Dividend and Equity Capital Markets

On April 26, 2022, our Board of Directors declared a quarterly cash dividend of $0.45 per share of AIR Common Stock. This amount is payable on May 31, 2022, to stockholders of record on May 20, 2022.

In setting AIR's 2022 dividend, our Board of Directors targets a dividend level of approximately 75% of full year FFO per share.

We expect that the after-tax dividend will benefit from AIR's refreshed tax basis. Two-thirds of the 2021 dividend was considered return of capital while the remaining one-third was treated as capital gains.

The Board of Directors recently authorized both a common stock repurchase program of up to $500 million and an at-the-market offering program of up to $500 million. To date, neither has been used.

Corporate Responsibility Update

Corporate responsibility is a longstanding priority and a key part of our culture. We strive for transparency, and continuous improvement, as measured by GRESB. We are aligned with the UN Sustainable Development Goals. We have established targets for energy, water, and greenhouse gas reductions, embarked on environmental certifications for our properties, and are implementing resilience strategies including physical and climate risk assessments of the portfolio.

AIR was recognized for our gender-balanced board by the Women’s Leadership Foundation in Colorado and as only one of 16 public companies in Colorado to achieve this milestone.

We are continuing our longstanding commitment to offer the AIR Gives Opportunity Scholarship to students living in affordable housing across the country in partnership with the National Leased Housing Association.

Our team is a critical part of our success. In 2022 AIR was named a National Top Workplaces winner and also a 2022 Healthiest Employer for the third year by the Denver Business Journal.

AIR now expects full year FFO between $2.37 and $2.45 per share; $0.01 above our expectation at the beginning of the year. The increase is a result of:

The following table compares our beginning of the year FFO expectations, at the midpoint, to today, reflecting the impact of the above:

Our guidance ranges are based on the following components:

(1) Does not include gains from anticipated 2022 property sales.

(2) For the purposes of this presentation, General and Administrative expenses are defined as follows:

(3) Presented net of FFO and Pro forma FFO adjustments.

In the second quarter of 2022, AIR anticipates Pro forma FFO between $0.66 and $0.70 per share. For the second half of 2022, which reflects no contribution from the Aimco note, and does reflect the higher interest expense associated with fixing $800 million of previously floating rate debt, we expect FFO between $1.13 and $1.19 per share.

AIR Strategic Objectives

We created AIR to be the most efficient and effective way to invest in U.S. multi-family real estate, due to its simplified business model and diversified portfolio of stabilized apartment communities. The Board has set the following strategic objectives on a go forward basis:

Earnings Conference Call Information

Supplemental Information

The full text of this Earnings Release and the Supplemental Information referenced in this release is available on AIR’s website at investors.aircommunities.com.

Glossary & Reconciliations of Non-GAAP Financial and Operating Measures

Financial and operating measures found in this Earnings Release and the Supplemental Information include certain financial measures used by AIR management that are measures not defined under accounting principles generally accepted in the United States (“GAAP”). Certain AIR terms and Non-GAAP measures are defined in the Glossary in the Supplemental Information and Non-GAAP measures reconciled to the most comparable GAAP measures.

AIR is a real estate investment trust focused on the ownership and management of quality apartment communities located in the largest markets in the United States. AIR is one of the country’s largest owners and operators of apartments, with 76 communities in 11 states and the District of Columbia. AIR common shares are traded on the New York Stock Exchange under the ticker symbol AIRC, and are included in the S&P 400. For more information about AIR, please visit our website at www.aircommunities.com.

Forward-looking Statements

This Earnings Release and Supplemental Information contain forward-looking statements within the meaning of the federal securities laws, including, without limitation, statements regarding projected results and specifically forecasts of 2022 results, including but not limited to: NAREIT FFO, Pro forma FFO and selected components thereof; expectations regarding consumer demand, growth in revenue and strength of other performance metrics and models; expectations regarding acquisitions as well as sales and joint ventures and the use of proceeds thereof; and AIR liquidity and leverage metrics. We caution investors not to place undue reliance on any such forward-looking statements.

These forward-looking statements are based on management’s current expectations, estimates and assumptions and subject to risks and uncertainties, that could cause actual results to differ materially from such forward-looking statements, including, but not limited to: the effects of the COVID-19 pandemic on AIR’s business and on the global and U.S. economies generally, and the ongoing, dynamic and uncertain nature and duration of the pandemic, all of which heightens the impact of the other risks and factors described herein; real estate and operating risks, including fluctuations in real estate values and the general economic climate in the markets in which we operate and competition for residents in such markets; national and local economic conditions, including inflation, the pace of job growth, and the level of unemployment; the amount, location and quality of competitive new housing supply; the timing and effects of acquisitions and dispositions; changes in operating costs, including energy costs; negative economic conditions in our geographies of operation; loss of key personnel; AIR’s ability to maintain current or meet projected occupancy, rental rate and property operating results; expectations regarding sales of apartment communities and the use of proceeds thereof; insurance risks, including the cost of insurance, and natural disasters and severe weather such as hurricanes; financing risks, including the availability and cost of financing; the risk that cash flows from operations may be insufficient to meet required payments of principal and interest; the risk that earnings may not be sufficient to maintain compliance with debt covenants, including financial coverage ratios; legal and regulatory risks, including costs associated with prosecuting or defending claims and any adverse outcomes; the terms of laws and governmental regulations that affect us and interpretations of those laws and regulations; possible environmental liabilities, including costs, fines or penalties that may be incurred due to necessary remediation of contamination of apartment communities presently or previously owned by AIR; our relationship with Aimco after the business separation; the ability and willingness of the parties to the business separation to meet and/or perform their obligations under the related contractual arrangements and any of their obligations to indemnify, defend and hold the other party harmless from and against various claims, litigation and liabilities; and the ability to achieve the expected benefits from the business separation. Other risks and uncertainties are described in filings by AIR with the Securities and Exchange Commission (“SEC”), including the section entitled “Risk Factors” in Item 1A of AIR’s Annual Report on Form 10-K for the year ended December 31, 2021, and subsequent filings with the SEC.

In addition, our current and continuing qualification as a real estate investment trust involves the application of highly technical and complex provisions of the Internal Revenue Code of 1986, as amended (the “Code”), and depends on our ability to meet the various requirements imposed by the Code, through actual operating results, distribution levels and diversity of stock ownership.

These forward-looking statements reflect management’s judgment as of this date, and we assume no obligation to revise or update them to reflect future events or circumstances. This earnings release does not constitute an offer of securities for sale.

Consolidated Statements of Operations (in thousands, except per share data) (unaudited)

Consolidated Balance Sheets (in thousands) (unaudited)

ДЕНВЕР - (ДЕЛОВАЯ ТЕЛЕГРАММА) - Apartment Income REIT Corp. ("AIR") (NYSE: AIRC) объявила сегодня результаты первого квартала за 2022 год.

Главный исполнительный директор Терри Консидайн комментирует: "AIR начала год с высоких результатов, результатом целенаправленного внимания к простой бизнес-модели, сравнительным преимуществам в операциях с недвижимостью, низким затратам на G & A и приверженности низкому левереджу".

"Сравнение первого квартала 2022 года с первым кварталом 2021 года: выручка того же магазина и NOI выросли на 9,2% и 11,7% соответственно. Маржа NOI выросла на 162 базисных пункта до 72,8%. Среднесуточная заполняемость улучшилась на 270 базисных пунктов до 98,1%."

"Мы воспользовались возможностью продать нашу недвижимость с самым низким рейтингом по ценам, обусловленным исторически низкими процентными ставками, что принесло выручку от продаж в размере 1,7 миллиарда долларов за последние восемь месяцев. Мы договорились с Aimco о предоплате ее векселя на сумму 534 миллиона долларов плюс предполагаемый штраф за предоплату в размере 23,5 миллиона долларов за 20 месяцев до его погашения. Его сбор ожидается позднее в этом квартале и увеличит привлеченный капитал до 2,3 миллиарда долларов. Мы потратим 1,5 миллиарда долларов на сокращение левереджа... на 300 миллионов долларов в прошлом году и на 1,2 миллиарда долларов только в этом году... и на продление сроков погашения по фиксированным процентным ставкам".

"В прошлом году мы использовали остаток капитала в размере 750 миллионов долларов, полученный от продажи активов, для покупки пяти объектов недвижимости, которые, как мы ожидаем, при добавлении к платформе AIR будут генерировать IRR на 200-300 базисных пунктов выше, чем у объектов, проданных для финансирования их покупки. Хотя это все еще "первые дни", их производительность превзошла наш андеррайтинг и демонстрирует ценность, добавленную "AIR Edge"… наше сочетание отбора клиентов, удовлетворенности и удержания, дисциплинированной производительности для контроля эксплуатационных расходов и высокодоходной модернизации недвижимости… и мы ожидаем, что в 2022 году рост NOI в этом портфеле будет на 50% выше, чем в нашем аналогичном портфеле магазинов".

"Мы сосредоточены на постоянном систематическом расширении нашего портфеля за счет дисциплинированного, нарастающего роста, финансируемого за счет "парных сделок" с дополнительными объектами недвижимости, которые выиграют от преимущества AIR Edge".

Финансовый директор Пол Белдин далее добавляет: "Баланс AIR был существенно укреплен, а наш профиль ликвидности также улучшился. Я рад сообщить, что мы завершили квартал с чистым левереджем к EBITDA в 5,7 раза, что соответствует нашему долгосрочному целевому диапазону от 5,0 х до 6,0 х и 5,4 х для проформы апрельской активности продаж. В дополнение к уже упомянутому снижению доли заемных средств мы применили функцию accordion к нашей возобновляемой кредитной линии, увеличив revolver и нашу ликвидность на 400 миллионов долларов до 1,0 миллиарда долларов".

"Прогнозный финансовый результат за первый квартал 2022 года в размере 0,57 доллара на акцию был на 0,02 доллара выше средней точки прогноза из-за превышения показателей по операциям с недвижимостью на 0,01 доллара и других статей на 0,01 доллара, которые могут измениться в течение года".

"Теперь мы ожидаем, что FFO за весь год составит от 2,37 до 2,45 доллара. Наши ожидания роста NOI в том же магазине увеличились на 50 базисных пунктов, добавив 0,01 доллара к FFO. Доход от неустойки за досрочное погашение кредита Aimco добавляет процентный доход в размере 0,14 доллара США во втором квартале, компенсируемый потерянным процентным доходом в размере 0,09 доллара США во второй половине года, что приводит к чистому увеличению на 0,05 доллара на акцию в 2022 году. Более низкие заимствования сокращают процентные расходы на 0,04 доллара, в то время как более высокие ставки увеличивают процентные расходы на 0,09 доллара, что приводит к чистому увеличению затрат на 0,05 доллара на акцию в 2022 году".

"Наш диапазон рекомендаций по тому же магазину предусматривает возможность сохранения доходов от того же магазина и повышения показателей NOI за счет повышения арендной ставки, снижения расходов по безнадежным долгам и снижения операционных расходов на недвижимость. Существует также потенциал для снижения общих и административных расходов. Соответственно, мы видим путь, при котором дополнительные процентные расходы в размере 0,05 доллара США компенсируются этими статьями".

Финансовые результаты: Прогнозный финансовый результат за Первый квартал на акцию

Операционные результаты AIR: Выручка Того Же Магазина В Первом Квартале Выросла На 1,0% Последовательно и на 9,2% В годовом исчислении.

В приведенной ниже таблице приведены результаты работы 64 свойств ВОЗДУХА, которые соответствуют нашему определению Одного и того же хранилища. Та же недвижимость в магазинах принесла примерно 91% дохода AIR от аренды в 2022 году.

Рентабельность NOI в первом квартале 2022 года составила 72,8%, что на 162 базисных пункта больше, чем в первом квартале 2021 года. Рентабельность NOI выросла за счет роста арендных ставок в годовом исчислении на 5,0% и увеличения среднесуточной заполняемости на 270 базисных пунктов.

Компоненты роста выручки того же Магазина – В таблице ниже представлены изменения в компонентах роста выручки нашего того же Магазина.

Арендные ставки в том же магазине – Мы измеряем изменения арендных ставок, сравнивая на основе каждой аренды эффективную ставку по вновь заключенной аренде с эффективной ставкой по истекающей аренде для той же квартиры. Недавно оформленная аренда классифицируется либо как новая аренда, когда свободная квартира сдается в аренду новому клиенту, либо как продление.

В таблице ниже подробно описаны изменения арендных ставок, а также средневзвешенные (смешанные) арендные ставки по договорам аренды, заключенным в соответствующем периоде. Заключенные договоры аренды - это те, которые вступили в силу в течение отчетного периода и, следовательно, являются наилучшим показателем немедленного воздействия на текущие доходы. Подписанные договоры аренды - это договоры, заключенные в течение отчетного периода, и поэтому они являются наилучшим показателем текущей деятельности.

Те же рынки магазинов – в первом квартале потребительский спрос на AIR был выше, чем обычно, на всех рынках. Подписанные новые арендные ставки выросли на 17,8% по сравнению с предыдущей арендой, а количество продлений увеличилось на 11,3%, что привело к средневзвешенному увеличению на 14,1%. Заполняемость была высокой в течение всего квартала, составив в среднем 98,1%. При ограниченной доступности спрос оставался высоким, а объем превысил уровни, существовавшие до COVID в 2020 году.

В соответствии с нашими ожиданиями, среднесуточная заполняемость последовательно снижалась в марте и апреле, поскольку мы начали испытывать более высокие трения с вакансиями, связанные с увеличением оборота в пиковый сезон аренды.

Эффективность приобретения в 2021 году – При поиске поставщиков AIR стремится определить объекты, которые выиграют от операционной проницательности AIR, или “преимущества AIR”. Ожидается, что эти приобретения, как правило, приведут к снижению IRR на 200 базисных пунктов или более, чем стабилизированный портфель магазинов AIR в том же магазине. На сегодняшнем рынке мы нацелены на IRR более 8%. При типичном приобретении приобретенная недвижимость будет испытывать рост NOI по рыночным ставкам в течение 6-12 месяцев, поскольку недвижимость интегрирована в платформу AIR с отбором, удовлетворением и удержанием клиентов AIR, контролем затрат, увеличением капитала и политикой добрососедства. Ожидается, что в течение следующих двух-четырех лет рост NOI превысит темпы роста рынка в два-три раза.

AIR приобрела пять объектов недвижимости в 2021 году стоимостью ~ 730 миллионов долларов с ожидаемой доходностью за первый год в 4,3% и долгосрочным непогашенным IRR примерно в 9%. В течение квартала ADO увеличился на 40 базисных пунктов, связанных с этими объектами недвижимости, и мы подписали 275 новых и продленных договоров аренды по ставкам на 23% выше, чем истекающие договоры аренды.

Основываясь на результатах на сегодняшний день, мы ожидаем, что доходность за первый год составит 4,5%, что на 20 базисных пунктов выше уровня андеррайтинга.

Обновление Сбора арендной платы

Мы измеряем сбор арендной платы за жилье как долларовую стоимость полученных платежей в процентах от всех причитающихся сумм за жилье. В первом квартале мы признали 98,8% всех доходов от жилой недвижимости, причитающихся в течение квартала, рассматривая остаток в размере 1,2% как безнадежный долг. 3,0% наших жителей имеют длительные просрочки, большую часть которых мы ожидаем получить либо от жителей, основываясь на их высоких кредитных баллах, либо от программ по облегчению арендной платы, установленных штатом Калифорния. 97,0% наших жителей своевременно платят арендную плату, а их безнадежный долг составляет менее 30 базисных пунктов дохода, что несколько выше нашего исторического опыта.

По состоянию на 31 марта 2022 года наша пропорциональная доля валовой дебиторской задолженности по жилищным счетам составляла 11,9 миллиона долларов. После рассмотрения страховых депозитов арендаторов и резервов на безнадежные суммы наш чистый риск составляет 1,3 миллиона долларов, сумма, которую ожидается собрать во втором квартале 2022 года.

Из 11,9 миллионов долларов непогашенной дебиторской задолженности 75% приходится на жителей Калифорнии. В течение квартала мы получили 1,9 миллиона долларов от калифорнийской программы по облегчению арендной платы.

Мы сохраняем осторожный оптимизм в отношении того, что сможем вернуть ранее невыплаченную арендную плату. Мы ожидаем ответа штата на дополнительные запросы о снижении арендной платы на сумму 1,5 миллиона долларов. Кроме того, с недавним изменением калифорнийского моратория на выселение сборы с просроченных жильцов в апреле на 1,4 миллиона долларов превысили среднемесячные сборы в первом квартале 2022 года.

Управление портфелем и качество

Наш портфель жилых комплексов диверсифицирован в основном по ценовым категориям “А” и “В”, в среднем по качеству “B / B+”, а также диверсифицирован по нескольким крупнейшим рынкам в Соединенных Штатах. В течение первого квартала 2022 года мы ушли с чикагского рынка и сократили наше присутствие в Калифорнии.

В первом квартале мы не приобрели ни одного многоквартирного дома. В течение оставшейся части года мы ожидаем приобретения объектов недвижимости на сумму около 500 миллионов долларов, где "ВОЗДУШНОЕ преимущество", как ожидается, обеспечит IRR более 8% и на 200 базисных пунктов выше нашей стоимости капитала.

В течение первого квартала мы продали восемь многоквартирных домов, расположенных в Чикаго и различных городах Калифорнии, с 1332 многоквартирными домами, за валовую выручку в размере 578 миллионов долларов при ставке NOI cap 4,5%. Чистая выручка от продаж, после транзакционных издержек и погашения задолженности по проданной недвижимости, от этих сделок составила 460 миллионов долларов. Предельная ставка NOI отражает низкую базу налога на недвижимость AIR в семи проданных объектах недвижимости в Калифорнии. С поправкой на рыночную ставку налога на недвижимость предельная ставка NOI составляет 3,7%.

После окончания квартала мы продали еще три многоквартирных дома, расположенных в Калифорнии, за валовую выручку в размере 161 миллиона долларов. Чистая выручка после учета операционных издержек составила 159 миллионов долларов. Наша предельная ставка NOI в размере 4,8% отражает низкую налоговую базу AIR по налогу на недвижимость в этих объектах. С поправкой на рыночную ставку налога на недвижимость предельная ставка NOI составляет 3,9%.

Мы стремимся увеличить финансовую отдачу, используя кредитное плечо с соответствующей осторожностью. Мы ограничиваем риск за счет структуры нашего баланса, используя низкое кредитное плечо и в основном долгосрочные долговые обязательства. Мы сохраняем финансовую гибкость за счет достаточного количества неиспользованных и доступных кредитов, владения недвижимостью со значительной стоимостью, не обремененной имущественными долгами, поддержания инвестиционного рейтинга и использования капитала партнеров, когда это повышает финансовую отдачу или снижает инвестиционный риск.

Компоненты кредитного плеча

Наше кредитное плечо включает нашу долю долгосрочного, без права регресса имущественного долга, обременяющего наши многоквартирные дома, а также непогашенные займы по нашей возобновляемой кредитной линии, наши срочные займы и наш привилегированный капитал.

По состоянию на 31 марта 2022 года долг AIR с плавающей процентной ставкой составлял 1,5 миллиарда долларов. Из этой суммы:

Рычаг воздействия AIR, для проформы вышеуказанных действий, является:

Результатом является более сильный и гибкий баланс с ограниченным риском переоценки и лучшим профилем погашения.

С момента отделения AIR от Aimco и для проформы для вышеупомянутого AIR имеет:

Мы используем нашу возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотного капитала, других краткосрочных целей и обеспечения аккредитивов. По состоянию на 31 марта 2022 года наша доля наличных и ограниченных денежных средств составляла 89 миллионов долларов, и у нас была возможность занять до 412 миллионов долларов в рамках нашей возобновляемой кредитной линии, в результате чего общая ликвидность достигла 501 миллиона долларов. Мы увеличили ликвидность на 400 миллионов долларов за счет использования функции accordion в нашей возобновляемой кредитной линии. После рассмотрения апрельских продаж недвижимости и реализации аккордеона наша ликвидность составляет более 1,0 миллиарда долларов.

Мы управляем нашей финансовой гибкостью, поддерживая рейтинг инвестиционного уровня и удерживая сообщества, которые не обременены имущественными долгами. Standard & Poor's присвоило AIR Credit рейтинг BBB.

Мы ожидаем получения кредитного рейтинга инвестиционного уровня от Moody's. При присвоении рейтингов Moody's уделяет значительное внимание сумме имущественного долга без права регресса в процентах от недооцененной балансовой стоимости активов компании. С 31 декабря 2020 года мы снизили сумму имущественного долга без права регресса на 1,5 миллиарда долларов. По состоянию на 31 марта 2022 года доля имущественного долга без права регресса составляла 19% от недооцененной балансовой стоимости.

Рынки дивидендов и акционерного капитала

26 апреля 2022 года наш Совет директоров объявил ежеквартальный денежный дивиденд в размере 0,45 доллара на акцию обыкновенных акций AIR. Эта сумма подлежит выплате 31 мая 2022 года акционерам record 20 мая 2022 года.

Устанавливая дивиденды AIR за 2022 год, наш Совет директоров нацелен на уровень дивидендов в размере примерно 75% от годового финансового результата на акцию.

Мы ожидаем, что дивиденды после уплаты налогов выиграют от обновленной налоговой базы AIR. Две трети дивидендов за 2021 год считались возвратом капитала, в то время как оставшаяся треть рассматривалась как прирост капитала.

Совет директоров недавно одобрил как программу обратного выкупа обыкновенных акций на сумму до 500 миллионов долларов, так и программу размещения акций на рынке на сумму до 500 миллионов долларов. На сегодняшний день ни то, ни другое не использовалось.

Обновление корпоративной ответственности

Корпоративная ответственность является давним приоритетом и ключевой частью нашей культуры. Мы стремимся к прозрачности и постоянному совершенствованию, как это измеряется GRESB. Мы придерживаемся Целей устойчивого развития ООН. Мы установили целевые показатели по сокращению потребления энергии, воды и парниковых газов, приступили к экологической сертификации нашей недвижимости и реализуем стратегии устойчивости, включая оценку физических и климатических рисков портфеля.

AIR была признана за наш гендерно сбалансированный совет директоров Фондом женского лидерства в Колорадо и стала лишь одной из 16 публичных компаний в Колорадо, достигших этой вехи.

Мы продолжаем наше давнее обязательство предлагать стипендию AIR Gives Opportunity студентам, живущим в доступном жилье по всей стране, в партнерстве с Национальной ассоциацией арендованного жилья.

Наша команда - важнейшая часть нашего успеха. В 2022 году журнал Denver Business Journal третий год подряд назвал AIR победителем национального рейтинга лучших рабочих мест, а также самым здоровым работодателем 2022 года.

AIR теперь ожидает, что FFO за весь год составит от 2,37 до 2,45 доллара на акцию, что на 0,01 доллара выше наших ожиданий в начале года. Это увеличение является результатом:

В следующей таблице сравниваются наши ожидания FFO на начало года, в середине, с сегодняшним днем, отражая влияние вышеуказанного:

Наши диапазоны наведения основаны на следующих компонентах:

(1) Не включает прибыль от ожидаемых продаж недвижимости в 2022 году.

(2) Для целей настоящей презентации Общие и административные расходы определяются следующим образом:

(3) Представлено за вычетом корректировок FFO и Pro forma FFO.

Во втором квартале 2022 года AIR ожидает, что проформа FFO составит от 0,66 до 0,70 доллара на акцию. На вторую половину 2022 года, которая не отражает вклада со стороны Aimco и отражает более высокие процентные расходы, связанные с фиксацией долга с плавающей ставкой в размере 800 миллионов долларов США, мы ожидаем, что FFO составит от 1,13 до 1,19 доллара на акцию.

Стратегические цели В области АВИАЦИИ

Мы создали AIR как наиболее эффективный и действенный способ инвестирования в многоквартирную недвижимость в США благодаря упрощенной бизнес-модели и диверсифицированному портфелю стабилизированных многоквартирных домов. Правление поставило следующие стратегические цели на перспективу:

Информация о Конференц-звонке по заработку

Дополнительная Информация

Полный текст этого Отчета о доходах и Дополнительная информация, на которую ссылаются в этом выпуске, доступны на веб-сайте AIR по адресу investors.aircommunities.com .

Глоссарий и Выверка финансовых и операционных показателей, не относящихся к ОПБУ

Финансовые и операционные показатели, приведенные в этом Отчете о прибылях и убытках, и Дополнительная информация включают определенные финансовые показатели, используемые AIR management, которые не определены в соответствии с принципами бухгалтерского учета, общепринятыми в Соединенных Штатах (“GAAP”). Некоторые термины AIR и показатели, не относящиеся к GAAP, определены в Глоссарии в Дополнительной информации, а показатели, не относящиеся к GAAP, приведены в соответствие с наиболее сопоставимыми показателями GAAP.

AIR - это инвестиционный фонд недвижимости, специализирующийся на владении и управлении качественными многоквартирными домами, расположенными на крупнейших рынках Соединенных Штатов. AIR является одним из крупнейших в стране владельцев и операторов квартир, с 76 сообществами в 11 штатах и округе Колумбия. Обыкновенные акции AIR торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже под тикером AIRC и включены в индекс S&P 400. Для получения дополнительной информации о AIR, пожалуйста, посетите наш веб-сайт по адресу www.aircommunities.com .

Прогнозные заявления

Настоящий Отчет о прибылях и убытках и Дополнительная информация содержат прогнозные заявления по смыслу федеральных законов о ценных бумагах, включая, помимо прочего, заявления относительно прогнозируемых результатов и, в частности, прогнозы результатов на 2022 год, включая, но не ограничиваясь: Финансовый отчет NAREIT, финансовый отчет Pro forma и отдельные его компоненты; ожидания относительно потребительского спроса, роста в доход и сила других показателей и моделей эффективности; ожидания в отношении приобретений, а также продаж и совместных предприятий и использования полученных от них доходов; а также показатели ликвидности и левереджа. Мы предостерегаем инвесторов от чрезмерного доверия к любым подобным прогнозным заявлениям.

Эти прогнозные заявления основаны на управлении текущих ожиданиях, оценках и допущениях и подвержены рискам и неопределенности, которые могут вызвать фактические результаты могут существенно отличаться от таких прогнозных заявлениях, включая, но не ограничиваясь: последствия COVID-19 пандемией в эфире бизнеса и глобальной и американской экономике в целом, и постоянный, динамичный и неопределенный характер и продолжительность пандемии, каждый из которых усиливает влияние остальных факторов риска и описанных в данном документе; недвижимость и операционные риски, в том числе колебания в недвижимость, ценности и общая экономическая ситуация на рынках, где мы работаем, и конкурс для жителей на таких рынках, национальных и местных экономических условиях, включая уровень инфляции, темпы увеличения количества рабочих мест, а уровень безработицы; количество, расположение и качество конкурсных новое жилье поставок; сроки и последствия приобретения и отчуждения; изменения в операционных расходов, включая расходы на энергию; негативные экономические условия в нашей географии работы; потери ключевого персонала; Воздух-это способность поддерживать тока или удовлетворения прогнозируемых размещения, ставка аренды и собственность операционные результаты; ожидания относительно продажи квартиры в сообществах и использования доходов от них; страхование рисков, в том числе расходы на страхование, а также стихийные бедствия и тяжелые погодные условия, такие как ураганы; финансовые риски, в том числе доступности и стоимости финансирования; риск того, что потоки денежных средств от операционной деятельности может быть недостаточно для удовлетворения необходимых выплат основной суммы и процентов; риск того, что выручки может и не быть достаточным, чтобы обеспечивать соблюдение долга Заветы, в том числе финансовое обеспечение коэффициенты; правовые и нормативные риски, в том числе расходы, связанные с преследованием или защите от претензий и каких-либо побочных результатов; положения законов и правительственных нормативных актов, которые влияют на нас и интерпретации этих законов и нормативных актов; возможного экологического ущерба, в том числе расходы, штрафы и пени, которые могут быть понесены из-за необходимости устранения загрязнения квартирных товариществ в настоящее время или ранее принадлежавших воздуха; наши отношения с Aimco после разделения бизнеса; способность и готовность сторон к разделению бизнеса, чтобы соответствовать и/или выполнения своих обязательств на основании соответствующих контрактов и любых своих обязательств, возместить убытки, защищать и ограждать другой стороной и оберегать их от различных претензий, судебных разбирательств и претензий; возможность достижения ожидаемых выгод от разделению бизнеса. Другие риски и неопределенности описаны в заявках AIR в Комиссию по ценным бумагам и биржам (“SEC”), включая раздел, озаглавленный “Факторы риска” в пункте 1A Годового отчета AIR по форме 10-K за год, закончившийся 31 декабря 2021 года, и последующие заявки в SEC.

Кроме того, наша текущая и продолжающаяся квалификация в качестве инвестиционного фонда недвижимости предполагает применение высокотехничных и сложных положений Налогового кодекса 1986 года с внесенными в него поправками (“Кодекс”) и зависит от нашей способности соответствовать различным требованиям, предъявляемым Кодексом, через фактические операционные результаты, уровни распределения и разнообразие владения акциями.

Эти прогнозные заявления отражают суждение руководства на эту дату, и мы не берем на себя никаких обязательств пересматривать или обновлять их с учетом будущих событий или обстоятельств. Настоящий отчет о прибылях и убытках не является предложением ценных бумаг на продажу.

Консолидированный отчет о прибылях и убытках (в тысячах, за исключением данных на акцию) (неаудированный)

Консолидированные балансовые отчеты (в тысячах) (неаудированные)