Chatham Lodging Trust Announces Strong First Quarter 2022 Results

Chatham Lodging Trust объявляет сильные результаты за первый квартал 2022 года

Business Travel Strengthening, Asset Sales to Enhance Value & Add Capacity for Growth

WEST PALM BEACH, Fla.--(BUSINESS WIRE)--Chatham Lodging Trust (NYSE: CLDT), a lodging real estate investment trust (REIT) that invests in upscale, extended-stay hotels and premium-branded, select-service hotels, today announced results for the first quarter ended March 31, 2022.

First Quarter 2022 Operating Results

The following chart summarizes the consolidated financial results for the three months ended March 31, 2022, and 2021, based on all properties owned during those periods ($ in millions, except margin percentages and per share data):

Jeffrey H. Fisher, Chatham’s president and chief executive officer, highlighted, “Since getting past the impact from the COVID-19 Omicron variant midway through the first quarter, we have seen an acceleration in travel, especially business travel, across many of our key markets. The outlook for business travel continued to strengthen in April and early May, and we are positioned to outperform our peers as the business traveler returns. Occupancy is accelerating, and we are emphasizing the importance of pushing rates to our operating team. As we mentioned on our last earnings call, our technology markets are re-opened, and this summer’s intern business will be our biggest intern program yet.

“Weekday occupancy is the best indicator of business travel, and it rose significantly through the first four months of the year. Weekday occupancy was 48 percent in January before jumping to 60 percent in February, 68 percent in March and 72 percent in April. In fact, April weekday and full-month occupancy of 73 percent was the second-best performance since the start of the pandemic,” Fisher stated.

Hotel RevPAR Performance

The below chart summarizes key hotel financial statistics for the 41 comparable hotels owned as of March 31, 2022, compared to the 2021 fourth, first and 2019 first quarter:

The below chart summarizes RevPAR statistics by month for the company’s 41 comparable hotels:

Fisher continued, “First quarter RevPAR at our 41 comparable hotels was $88, up 56 percent over the same period of 2021 and down 27 percent over the 2019 first quarter. Relative to 2019, our trend is gaining momentum, and we expect this trend to continue. Compared to 2019, January, February, March and April RevPAR were down 36, 27, 22 and 13 percent, respectively.”

RevPAR performance for Chatham’s six largest markets based on hotel EBITDA contribution over the last twelve months is presented below:

“Since the start of the pandemic, our largest market, Silicon Valley, and other technology dependent markets, such as Bellevue, Washington, have been laggards with little business travel. However, trends are improving quickly and are poised to significantly outperform and deliver outsized earnings growth as the business traveler returns, international travel opens up, technology related training and product development resumes and, importantly, the intern programs return,” commented Dennis Craven, Chatham’s chief operating officer.

“April RevPAR at our four Silicon Valley hotels accelerated to $103, a significant gain of 45 percent above its first quarter RevPAR. At our Bellevue Residence Inn, April RevPAR was $92, a strong improvement of 44 percent over first quarter RevPAR of $64. Demand is accelerating quickly in these tech driven markets with April occupancy at these five hotels jumping from 53 percent in the first quarter to 68 percent in April,” Craven noted.

Approximately 59 percent of Chatham’s hotel EBITDA over the last twelve months was generated from its extended-stay hotels. Chatham has the highest concentration of extended-stay rooms of any public lodging REIT at 60 percent. First quarter 2022 occupancy, ADR and RevPAR for each of the company’s major brands, based on the 41 comparable hotels, is presented below (number of hotels in parentheses):

Hotel Operations Performance

The below chart summarizes key hotel operating performance measures per month during the 2022 first quarter, compared to the 2021 fourth, first and 2019 first quarter. RevPAR is based on the 41 comparable hotels. Gross operating profit is calculated as Hotel EBITDA plus property taxes, ground rent and insurance (in millions, except for RevPAR and margin percentages):

“Though the results within the quarter were erratic due to the Omicron effect in January and February, March was a stable month. A key takeaway is that we delivered an operating margin of 44 percent on RevPAR of $109, the same margin as the 2019 first quarter when RevPAR was $12 or 11 percent higher.

“On a per occupied room basis, our wage and benefit costs were $36 in the quarter, down from $37 during the 2019 first quarter, which is particularly impressive when you consider how much wages have increased over the past three years, as well as how quickly we had to pivot to account for the Omicron impact on lower-than-expected labor needs. Our operating model is going to produce meaningful margin gains above pre-pandemic levels as we continue to drive occupancy and ADR gains. This bodes well for our ability to generate distributable cash flow,” Craven concluded.

Corporate Update

The below chart summarizes key financial performance measures during the first quarter, compared to the 2021 fourth, first and 2019 first quarter. Corporate EBITDA is calculated as hotel EBITDA minus cash corporate general and administrative expenses and is before debt service and capital expenditures. Debt service includes interest expense and principal amortization on its secured debt (approximately $2.3 million per quarter), as well as dividends on its preferred shares of $2.0 million per quarter. Cash flow/(burn) before CAPEX is calculated as Corporate EBITDA less debt service. Amounts are in millions, except RevPAR.

Opening of Home2 Suites in California

In January 2022, Chatham announced the opening of the 170-suite Home2 Suites by Hilton Woodland Hills Warner Center. The opening adds another high-quality, extended-stay hotel to the portfolio. The hotel was constructed to the highest building standards in the country. The hotel will generate one of the highest RevPAR’s in Chatham’s portfolio. The hotel is the only premium-branded, extended-stay room product within an 11-mile radius of the hotel and will appeal to any traveler coming to the area for business, leisure or both.

“This beautiful asset is an ideal addition to our industry leading portfolio of premium-branded, extended-stay hotels. We know that this hotel provides the best all-around lodging experience in the market with an awesome public space that includes a full-service, indoor/outdoor bar and restaurant along with large rooms equipped with kitchens,” Fisher emphasized. “The Warner Center market is poised to boom over the next decade, and we are delivering a quick ramp-up with April occupancy of 63 percent, ADR of $184 and over 90 percent on some nights.”

Hotel Acquisitions

During the first quarter in an off-market transaction, Chatham acquired the beachside 111-room Hilton Garden Inn Destin Miramar Beach, Fl., for $31 million or approximately $279,000 per room. Recently opened in 2020, the hotel is within walking distance of the pristine white sands of the Gulf of Mexico.

Fisher commented, “This hotel represents our third youngest hotel and will generate a significant RevPAR premium over our current portfolio. Additionally, the hotel diversifies further Chatham’s portfolio by adding a predominantly leisure hotel and should benefit from the Sunbelt population growth that we expect will continue. Three out of every four travelers to the Destin area come from the Sunbelt, and many of Destin’s feeder markets, such as Atlanta, Dallas, Nashville and Houston, are experiencing strong population growth.”

Hotel Recycling and Pending Asset Sales

The opening of Home2 Suites Woodland Hills concludes the successful recycling of the proceeds from the sale of an older hotel in San Diego for $67 million into the Woodland Hills hotel with an investment of $71 million, and Chatham expects the reinvestment will contribute incremental stabilized EBITDA of over $1 million compared to the sold hotel.

Additionally, Chatham expects to close on the sale of four hotels comprising 537 rooms for aggregate proceeds of approximately $80 million within the next week. Including near term capital expenditure requirements, the aggregate sales proceeds would equate to an approximate two and six percent capitalization rate on net operating income for 2021 and 2019, respectively. Chatham cannot assure that these transactions will be complete on the terms described above or at all.

Three of the hotels are among Chatham’s six lowest RevPAR hotels, and all four hotels are among the fifteen lowest RevPAR hotels in the portfolio (based on 2019 RevPAR). Additionally, the four hotels generated 2021 Hotel EBITDA of $2.2 million. The recently acquired Destin hotel is the third youngest hotel in the portfolio, generated 2021 Hotel EBITDA of $2.3 million and is expected to be in the top 10 in RevPAR for 2022.

Hotel Investments

During the 2022 first quarter, the company incurred capital expenditures of $4.1 million, excluding any spending related to the Warner Center development. Chatham’s 2022 capital expenditure budget was approximately $23.7 million, but after the sale of the four hotels, total budgeted spend will be reduced to approximately $19.1 million, which includes renovations at five hotels and excludes any spending related to the Warner Center development.

Capital Markets & Capital Structure

As of March 31, 2022, the company had net debt of $567.9 million (total consolidated debt less unrestricted cash). Total debt outstanding as of March 31, 2022, was $586.1 million at an average interest rate of 4.6 percent, comprised of $437.6 million of fixed-rate mortgage debt at an average interest rate of 4.6 percent, $110.0 million outstanding on the company’s $250 million senior unsecured revolving credit facility, which currently carries a 3.3 percent interest rate, and $38.5 million outstanding on the Warner Center construction loan, which carries a 7.95 percent interest rate.

Based on the ratio of the company’s net debt to hotel investments at cost, Chatham’s leverage ratio was approximately 32.4 percent on March 31, 2022. The weighted average maturity date for Chatham’s fixed-rate debt is April 2024. Chatham has $34.8 million maturing in the 2023 first quarter, $16.6 million in the 2023 second quarter, $20.4 million in the 2023 third quarter and $41.8 million maturing in the 2023 fourth quarter.

Chatham expects to exit the waiver period on its credit facility after reporting 2022 second quarter results. After using proceeds from the pending hotel sales to reduce borrowings on its credit facility, Chatham will have $30 million outstanding on its $250 million credit facility.

“Our balance sheet is strong. We have no debt maturities in 2022, and 2023 maturities aggregating $114 million are very manageable. Once we exit the waiver period, we will only have encumbrances on 15 of our 43 hotels which provides us the flexibility to appropriately address our maturities at the right time and also invest meaningful dollars to acquire assets,” stated Jeremy Wegner, Chatham’s chief financial officer.

The Board of Trustees will regularly evaluate its common dividend moving forward.

During the quarter, the Board of Trustees declared a preferred share dividend of $0.41406 per share, payable on April 18, 2022, to shareholders of record as of March 31, 2022.

Due to uncertainty surrounding the hotel industry, the company is not providing guidance at this time.

The company will hold its first quarter 2022 conference call later today at 10:00 a.m. Eastern Time. Shareholders and other interested parties may listen to a simultaneous webcast of the conference call on the Internet by logging onto Chatham’s Web site, www.chathamlodgingtrust.com, or www.streetevents.com, or may participate in the conference call by dialing 1-877-407-0789 and referencing Chatham Lodging Trust. A recording of the call will be available by telephone until 11:59 p.m. ET on Wednesday, May 11, 2022, by dialing 1-844-512-2921, reference number 13728686. A replay of the conference call will be posted on Chatham’s website.

About Chatham Lodging Trust

Chatham Lodging Trust is a self-advised, publicly traded real estate investment trust (REIT) focused primarily on investing in upscale, extended-stay hotels and premium-branded, select-service hotels. The company owns 43 hotels totaling 6,451 rooms/suites in 16 states and the District of Columbia. Additional information about Chatham may be found at chathamlodgingtrust.com.

Non-GAAP Financial Measures

Included in this press release are certain “non-GAAP financial measures,” within the meaning of Securities and Exchange Commission (SEC) rules and regulations, that are different from measures calculated and presented in accordance with GAAP (generally accepted accounting principles). The company considers the following non-GAAP financial measures useful to investors as key supplemental measures of its operating performance: (1) FFO, (2) Adjusted FFO, (3) EBITDA, (5) EBITDAre (6) Adjusted EBITDA and (7) Adjusted Hotel EBITDA. These non-GAAP financial measures should be considered along with, but not as alternatives to, net income or loss as prescribed by GAAP as a measure of its operating performance.

FFO As Defined by NAREIT and Adjusted FFO

The company calculates FFO in accordance with standards established by the Nareit, which defines FFO as net income or loss (calculated in accordance with GAAP), excluding gains or losses from sales of real estate, impairment write-downs, the cumulative effect of changes in accounting principles, plus depreciation and amortization (excluding amortization of deferred financing costs), and after adjustments for unconsolidated partnerships and joint ventures following the same approach. The company believes that the presentation of FFO provides useful information to investors regarding its operating performance because it measures its performance without regard to specified non-cash items such as real estate depreciation and amortization, gain or loss on sale of real estate assets and certain other items that the company believes are not indicative of the property level performance of its hotel properties. The company believes that these items reflect historical cost of its asset base and its acquisition and disposition activities and are less reflective of its ongoing operations, and that by adjusting to exclude the effects of these items, FFO is useful to investors in comparing its operating performance between periods and between REITs that also report using the Nareit definition.

The company calculates Adjusted FFO by further adjusting FFO for certain additional items that are not addressed in Nareit’s definition of FFO, including other charges, losses on the early extinguishment of debt and similar items related to its unconsolidated real estate entities that it believes do not represent costs related to hotel operations. The company believes that Adjusted FFO provides investors with another financial measure that may facilitate comparisons of operating performance between periods and between REITs that make similar adjustments to FFO.

EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA

The company calculates EBITDA for purposes of the credit facility debt as net income or loss excluding: (1) interest expense; (2) provision for income taxes, including income taxes applicable to sale of assets; (3) depreciation and amortization; and (4) unconsolidated real estate entity items including interest, depreciation and amortization excluding gains and losses from sales of real estate. The company believes EBITDA is useful to investors in evaluating and facilitating comparisons of its operating performance because it helps investors compare the company’s operating performance between periods and between REITs by removing the impact of its capital structure (primarily interest expense) and asset base (primarily depreciation and amortization) from its operating results. In addition, the company uses EBITDA as one measure in determining the value of hotel acquisitions and dispositions.

The company calculates EBITDAre in accordance with Nareit guidelines, which defines EBITDAre as net income or loss excluding interest expense, income tax expense, depreciation and amortization expense, gains or losses from sales of real estate, impairment, and adjustments for unconsolidated joint ventures. We believe that the presentation of EBITDAre provides useful information to investors regarding the Company's operating performance and can facilitate comparisons of operating performance between periods and between REITs.

The company calculates Adjusted EBITDA by further adjusting EBITDA for certain additional items, including other charges, losses on the early extinguishment of debt, amortization of non-cash share-based compensation and similar items related to its unconsolidated real estate entities, which it believes are not indicative of the performance of its underlying hotel properties entities. The company believes that Adjusted EBITDA provides investors with another financial measure that may facilitate comparisons of operating performance between periods and between REITs that report similar measures.

Adjusted Hotel EBITDA is defined as net income before interest, income taxes, depreciation and amortization, corporate general and administrative, impairment loss, loss on early extinguishment of debt, interest and other income and income or loss from unconsolidated real estate entities. The Company presents Adjusted Hotel EBITDA because the Company believes it is useful to investors in comparing its hotel operating performance between periods and comparing its Adjusted Hotel EBITDA margins to those of our peer companies. Adjusted Hotel EBITDA represents the results of operations for its wholly owned hotels only.

Although the company presents FFO, Adjusted FFO, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA because it believes they are useful to investors in comparing the company’s operating performance between periods and between REITs that report similar measures, these measures have limitations as analytical tools. Some of these limitations are:

In addition, FFO, Adjusted FFO, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA do not represent cash generated from operating activities as determined by GAAP and should not be considered as alternatives to net income or loss, cash flows from operations or any other operating performance measure prescribed by GAAP. FFO, Adjusted FFO, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA are not measures of the Company’s liquidity. Because of these limitations, FFO, Adjusted FFO, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA should not be considered in isolation or as a substitute for performance measures calculated in accordance with GAAP. The Company compensates for these limitations by relying primarily on its GAAP results and using FFO, Adjusted FFO, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA only supplementally. The Company’s consolidated financial statements and the notes to those statements included elsewhere are prepared in accordance with GAAP. The company’s reconciliation of FFO, Adjusted FFO, EBITDA, EBITDAre, Adjusted EBITDA and Adjusted Hotel EBITDA to net income attributable to common shareholders, as determined under GAAP, is set forth below.

Forward-Looking Statement Safe Harbor

Note: This press release contains forward-looking statements within the meaning of federal securities regulations. These forward-looking statements include those with regard to the potential future impact of the COVID-19 pandemic, within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended (the “Securities Act”), and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended (the “Exchange Act”). These forward-looking statements include information about possible or assumed future results of the lodging industry and our business, financial condition, liquidity, results of operations, cash flow and plans and objectives. These statements generally are characterized by the use of the words “believe,” “expect,” “anticipate,” “estimate,” “plan,” “continue,” “intend,” “should,” “may” or similar expressions. Although we believe that the expectations reflected in such forward-looking statements are based upon reasonable assumptions, our actual results could differ materially from those set forth in the forward-looking statements. Important factors that we think could cause our actual results to differ materially from expected results are summarized below.

One of the most significant factors, however, is the ongoing impact of the current outbreak of the COVID-19 pandemic on the United States, regional and global economies, the broader financial markets, our customers and employees, governmental responses thereto and the operation changes we have and may implement in response thereto. The current outbreak of the COVID-19 pandemic has also impacted, and is likely to continue to impact, directly or indirectly, many of the other important factors below. New factors emerge from time to time, and it is not possible for us to predict which factors will arise. In addition, we cannot assess the impact of each factor on our business or the extent to which any factor, or combination of factors, may cause actual results to differ materially from those contained in any forward-looking statements. In particular, it is difficult to fully assess the impact of the COVID-19 pandemic at this time due to, among other factors, uncertainty regarding the severity and duration of the outbreak domestically and internationally and the effectiveness of federal, state and local governments' efforts to contain the spread of COVID-19 and respond to its direct and indirect impact on the U.S. economy and economic activity.

Other risks include, but are not limited to: national and local economic and business conditions, including the effect on travel of potential terrorist attacks, that will affect occupancy rates at the company’s hotels and the demand for hotel products and services; operating risks associated with the hotel business; risks associated with the level of the company’s indebtedness and its ability to meet covenants in its debt agreements; relationships with property managers; the company’s ability to maintain its properties in a First-class manner, including meeting capital expenditure requirements; the company’s ability to compete effectively in areas such as access, location, quality of accommodations and room rate structures; changes in travel patterns, taxes and government regulations which influence or determine wages, prices, construction procedures and costs; the company’s ability to complete acquisitions and dispositions; and the company’s ability to continue to satisfy complex rules in order for the company to remain a REIT for federal income tax purposes and other risks and uncertainties associated with the company’s business described in the company's filings with the SEC; inaccuracies of our accounting estimates and the uncertainty and economic impact of pandemics, epidemics or other public health emergencies of fear of such events, such as the recent COVID-19 pandemic. Given these uncertainties, undue reliance should not be placed on such statements. We undertake no obligation to publicly release the results of any revisions to these forward-looking statements that may be made to reflect future events or circumstances or to reflect the occurrence of unanticipated events. The forward-looking statements should also be read in light of the risk factors identified in the “Risk Factors” section in the Company’s Annual Report on Form 10-K for the year ended December 31, 2021, as updated by the Company's subsequent filings with the SEC under the Exchange Act.

Усиление деловых поездок, Продажа активов для повышения ценности и расширения возможностей для роста

УЭСТ-ПАЛМ-БИЧ, Флорида.--(BUSINESS WIRE)--Chatham Lodging Trust (NYSE: CLDT), инвестиционный фонд жилой недвижимости (REIT), который инвестирует в высококлассные отели длительного пребывания и отели премиум-класса с отборным сервисом, сегодня объявил результаты за первый квартал, закончившийся 31 марта 2022 года.

Операционные результаты за Первый квартал 2022 года

На следующей диаграмме представлены сводные финансовые результаты за три месяца, закончившихся 31 марта 2022 и 2021 годов, на основе всех объектов недвижимости, принадлежащих в течение этих периодов (в миллионах долларов США, за исключением процентов маржи и данных на акцию):

Джеффри Х. Фишер (Jeffrey H. Fisher), президент и главный исполнительный директор Chatham, подчеркнул: “С тех пор, как в середине первого квартала было преодолено воздействие вируса COVID-19 Omicron, мы наблюдаем ускорение поездок, особенно деловых, на многие из наших ключевых рынков. Перспективы деловых поездок продолжали улучшаться в апреле и начале мая, и мы готовы превзойти наших коллег по мере возвращения деловых путешественников. Заполняемость растет, и мы подчеркиваем важность повышения ставок для нашей операционной команды. Как мы упоминали во время нашего последнего звонка о доходах, наши технологические рынки вновь открыты, и этим летом программа стажировок станет нашей крупнейшей программой стажировок.

“Заполняемость в будние дни - лучший показатель деловых поездок, и за первые четыре месяца года она значительно выросла. Заполняемость в будние дни составляла 48 процентов в январе, прежде чем подскочить до 60 процентов в феврале, 68 процентов в марте и 72 процентов в апреле. Фактически, апрельский рабочий день и заполняемость на весь месяц в 73 процента стали вторым лучшим показателем с начала пандемии”, - заявил Фишер.

Производительность отеля RevPAR

На приведенной ниже диаграмме представлены основные финансовые статистические данные отелей по 41 сопоставимому отелю, принадлежащему по состоянию на 31 марта 2022 года, по сравнению с четвертым, первым и первым кварталами 2021 года и 2019 года:

На приведенной ниже диаграмме представлена статистика RevPAR по месяцам для 41 сопоставимого отеля компании:

Фишер продолжил: “Выручка за первый квартал в наших 41 сопоставимых отелях составила 88 долларов, что на 56 процентов больше, чем за аналогичный период 2021 года, и на 27 процентов меньше, чем в первом квартале 2019 года. По сравнению с 2019 годом наша тенденция набирает обороты, и мы ожидаем, что эта тенденция сохранится. По сравнению с 2019 годом, в январе, феврале, марте и апреле RevPAR снизились на 36, 27, 22 и 13 процентов соответственно.”

Ниже представлены показатели RevPAR для шести крупнейших рынков Chatham, основанные на показателе EBITDA отелей за последние двенадцать месяцев:

“С начала пандемии наш крупнейший рынок, Силиконовая долина, и другие рынки, зависящие от технологий, такие как Бельвью, штат Вашингтон, отстали из-за небольшого количества деловых поездок. Тем не менее, тенденции быстро улучшаются и готовы значительно превзойти показатели и обеспечить значительный рост доходов по мере возвращения деловых путешественников, открытия международных поездок, возобновления обучения и разработки продуктов, связанных с технологиями, и, что важно, возвращения программ стажировок”, - прокомментировал Деннис Крейвен, главный операционный директор Chatham.

“Апрельская выручка в наших четырех отелях Силиконовой долины ускорилась до 103 долларов, что на 45 процентов больше, чем в первом квартале. В нашем отеле Bellevue Residence Inn апрельский доход составил 92 доллара, что на 44 процента больше, чем в первом квартале, когда доход составлял 64 доллара. Спрос быстро растет на этих высокотехнологичных рынках: заполняемость этих пяти отелей в апреле подскочила с 53 процентов в первом квартале до 68 процентов в апреле”, - отметил Крейвен.

Примерно 59 процентов EBITDA отелей Chatham за последние двенадцать месяцев было получено за счет отелей с длительным пребыванием. В Чатеме самая высокая концентрация комнат для длительного проживания среди всех государственных жилых домов REIT - 60 процентов. Заполняемость в первом квартале 2022 года, ADR и RevPAR для каждого из основных брендов компании на основе 41 сопоставимого отеля представлены ниже (количество отелей в скобках).:

Эффективность работы Отеля

На приведенной ниже диаграмме представлены основные показатели операционной эффективности отелей за месяц в течение первого квартала 2022 года по сравнению с четвертым, первым и первым кварталами 2021 года и 2019 года. RevPAR основан на 41 сопоставимом отеле. Валовая операционная прибыль рассчитывается как показатель EBITDA отеля плюс налоги на имущество, арендную плату за землю и страхование (в миллионах, за исключением прибыли и процентов маржи):

“Хотя результаты за квартал были неустойчивыми из-за эффекта Омикрона в январе и феврале, март был стабильным месяцем. Ключевым выводом является то, что мы обеспечили операционную маржу в размере 44 процентов при RevPAR в размере 109 долларов, такую же маржу, как и в первом квартале 2019 года, когда RevPAR был на 12 долларов или на 11 процентов выше.

“В пересчете на занятую комнату наши расходы на заработную плату и пособия составили 36 долларов за квартал по сравнению с 37 долларами в первом квартале 2019 года, что особенно впечатляет, если учесть, насколько выросла заработная плата за последние три года, а также то, как быстро нам пришлось развернуться, чтобы учесть влияние Omicron на более низкие, чем ожидалось, потребности в рабочей силе. Наша операционная модель обеспечит значительный прирост маржи по сравнению с уровнем, существовавшим до пандемии, поскольку мы продолжаем увеличивать заполняемость и ADR. Это служит хорошим предзнаменованием для нашей способности генерировать распределяемый денежный поток”, - заключил Крейвен.

Корпоративное обновление

На приведенной ниже диаграмме представлены основные показатели финансовых показателей за первый квартал по сравнению с четвертым, первым и первым кварталами 2021 года и 2019 года. Корпоративный показатель EBITDA рассчитывается как показатель EBITDA отеля за вычетом общекорпоративных и административных расходов и рассчитывается до вычета расходов на обслуживание долга и капитальных затрат. Обслуживание долга включает процентные расходы и амортизацию основного долга по его обеспеченному долгу (примерно 2,3 миллиона долларов в квартал), а также дивиденды по привилегированным акциям в размере 2,0 миллиона долларов в квартал. Денежный поток/(расход) до капитальных вложений рассчитывается как корпоративная EBITDA за вычетом обслуживания долга. Суммы указаны в миллионах, за исключением RevPAR.

Открытие Home2 Suites в Калифорнии

В январе 2022 года компания Chatham объявила об открытии 170-люксового отеля Home2 Suites by Hilton Woodland Hills Warner Center. Открытие добавляет в портфолио еще один высококачественный отель длительного пребывания. Отель был построен в соответствии с самыми высокими строительными стандартами в стране. Отель получит один из самых высоких показателей доходности в портфолио Chatham. Отель является единственным продуктом премиум-класса для длительного проживания в радиусе 11 миль от отеля и понравится любому путешественнику, приезжающему в этот район по делам, на отдых или и то, и другое.

“Этот прекрасный объект является идеальным дополнением к нашему лидирующему в отрасли портфелю отелей премиум-класса с длительным пребыванием. Мы знаем, что этот отель предлагает лучшее комплексное размещение на рынке с потрясающим общественным пространством, которое включает в себя бар с полным спектром услуг, крытый / открытый бар и ресторан, а также большие номера, оборудованные кухнями”, - подчеркнул Фишер. “Рынок Warner Center находится на пороге бума в течение следующего десятилетия, и мы обеспечиваем быстрый рост: заполняемость в апреле составляет 63 процента, ADR составляет 184 доллара, а в некоторые ночи - более 90 процентов”.

Приобретения отелей

В течение первого квартала в результате внебиржевой сделки Chatham приобрела прибрежный отель Hilton Garden Inn Destin Miramar Beach на 111 номеров, Флорида, за 31 миллион долларов, или примерно 279 000 долларов за номер. Этот отель, недавно открытый в 2020 году, находится в нескольких минутах ходьбы от нетронутых белых песков Мексиканского залива.

Фишер прокомментировал: “Этот отель представляет собой наш третий самый молодой отель и принесет значительную премию RevPAR по сравнению с нашим текущим портфелем. Кроме того, отель еще больше диверсифицирует портфель Chatham, добавив преимущественно отель для отдыха, и должен извлечь выгоду из роста населения Sunbelt, который, как мы ожидаем, продолжится. Трое из каждых четырех путешественников, посещающих район Дестин, приезжают из Санбелта, и на многих фидерных рынках Дестина, таких как Атланта, Даллас, Нэшвилл и Хьюстон, наблюдается значительный рост населения.”

Утилизация гостиничных отходов и Незавершенная продажа активов

Открытие Home2 Suites Woodland Hills завершает успешную переработку выручки от продажи старого отеля в Сан-Диего за 67 миллионов долларов в отель Woodland Hills с инвестициями в размере 71 миллиона долларов, и Chatham ожидает, что реинвестирование приведет к увеличению стабилизированной EBITDA более чем на 1 миллион долларов по сравнению с проданным отелем. отель.

Кроме того, Chatham рассчитывает закрыть продажу четырех отелей, состоящих из 537 номеров, с совокупной выручкой около 80 миллионов долларов в течение следующей недели. Включая краткосрочные потребности в капитальных затратах, совокупная выручка от продаж будет равна приблизительной ставке капитализации в размере двух и шести процентов от чистого операционного дохода на 2021 и 2019 годы соответственно. Chatham не может гарантировать, что эти транзакции будут завершены на условиях, описанных выше, или вообще.

Три из этих отелей входят в число шести отелей Chatham с самым низким рейтингом RevPAR, и все четыре отеля входят в число пятнадцати отелей с самым низким рейтингом RevPAR в портфеле (на основе RevPAR за 2019 год). Кроме того, показатель EBITDA четырех отелей в 2021 году составил 2,2 миллиона долларов. Недавно приобретенный отель Destin является третьим самым молодым отелем в портфеле, его показатель EBITDA в 2021 году составил 2,3 миллиона долларов, и ожидается, что он войдет в топ-10 RevPAR в 2022 году.

Инвестиции в отели

В течение первого квартала 2022 года компания понесла капитальные затраты в размере 4,1 миллиона долларов, исключая любые расходы, связанные с развитием Warner Center. Бюджет капитальных расходов Chatham на 2022 год составил примерно 23,7 миллиона долларов, но после продажи четырех отелей общие бюджетные расходы сократятся примерно до 19,1 миллиона долларов, что включает ремонт в пяти отелях и исключает любые расходы, связанные с развитием Warner Center.

Рынки капитала и Структура Капитала

По состоянию на 31 марта 2022 года чистый долг компании составлял 567,9 миллиона долларов (общий консолидированный долг за вычетом неограниченных денежных средств). Общий непогашенный долг по состоянию на 31 марта 2022 года составил 586,1 млн долларов при средней процентной ставке 4,6 процента, включая 437,6 млн долларов ипотечного долга с фиксированной процентной ставкой при средней процентной ставке 4,6 процента, 110,0 млн долларов непогашенной задолженности по старшей необеспеченной возобновляемой кредитной линии компании на 250 млн долларов, который в настоящее время имеет процентную ставку 3,3 процента, и задолженность в размере 38,5 миллионов долларов по кредиту на строительство Warner Center, который имеет процентную ставку 7,95 процента.

Исходя из соотношения чистого долга компании к инвестициям в отели по себестоимости, коэффициент левереджа Chatham на 31 марта 2022 года составлял примерно 32,4 процента. Средневзвешенная дата погашения долга Chatham с фиксированной процентной ставкой - апрель 2024 года. У Chatham есть 34,8 миллиона долларов со сроком погашения в первом квартале 2023 года, 16,6 миллиона долларов во втором квартале 2023 года, 20,4 миллиона долларов в третьем квартале 2023 года и 41,8 миллиона долларов со сроком погашения в четвертом квартале 2023 года.

Chatham рассчитывает завершить период отказа от своей кредитной линии после отчета о результатах второго квартала 2022 года. После использования выручки от незавершенной продажи отеля для сокращения заимствований по своей кредитной линии, Chatham будет иметь задолженность в размере 30 миллионов долларов по своей кредитной линии в размере 250 миллионов долларов.

“Наш баланс сильный. У нас нет сроков погашения долга в 2022 году, а сроки погашения в 2023 году на общую сумму 114 миллионов долларов очень управляемы. Как только мы выйдем из периода отказа, у нас будут обременения только на 15 из наших 43 отелей, что дает нам гибкость для надлежащего рассмотрения наших сроков погашения в нужное время, а также для инвестирования значительных долларов в приобретение активов”, - заявил Джереми Вегнер, финансовый директор Chatham.

Совет попечителей будет регулярно оценивать свои общие дивиденды в будущем.

В течение квартала Совет попечителей объявил дивиденды по привилегированным акциям в размере 0,41406 доллара США на акцию, подлежащие выплате 18 апреля 2022 года акционерам record по состоянию на 31 марта 2022 года.

Из-за неопределенности, связанной с гостиничной индустрией, компания в настоящее время не дает рекомендаций.

Компания проведет свою телефонную конференцию за первый квартал 2022 года позже сегодня в 10:00 утра по восточному времени. Акционеры и другие заинтересованные стороны могут прослушать одновременную веб-трансляцию телефонной конференции в Интернете, войдя на веб-сайт Chatham, www.chathamlodgingtrust.com , или www.streetevents.com , или может принять участие в конференц-звонке, набрав 1-877-407-0789 и сославшись на Chatham Lodging Trust. Запись звонка будет доступна по телефону до 11:59 вечера по восточному времени в среду, 11 мая 2022 года, по номеру 1-844-512-2921, справочный номер 13728686. Запись телефонной конференции будет размещена на веб-сайте Chatham.

Об Chatham Lodging Trust

Chatham Lodging Trust - это саморегулируемый публично торгуемый инвестиционный фонд недвижимости (REIT), ориентированный в первую очередь на инвестиции в высококлассные отели длительного пребывания и отели премиум-класса с отборным сервисом. Компания владеет 43 отелями на общую сумму 6 451 номер/люкс в 16 штатах и округе Колумбия. Дополнительную информацию о Чатеме можно найти по адресу chathamlodgingtrust.com .

Финансовые показатели, Не относящиеся к ОПБУ

В этот пресс-релиз включены определенные “финансовые показатели, не относящиеся к GAAP”, по смыслу правил и положений Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), которые отличаются от показателей, рассчитанных и представленных в соответствии с GAAP (общепринятые принципы бухгалтерского учета).). Компания рассматривает следующие финансовые показатели, не относящиеся к GAAP, полезные для инвесторов в качестве ключевых дополнительных показателей своей операционной деятельности: (1) FFO, (2) Скорректированный FFO, (3) EBITDA, (5) EBITDA, (6) Скорректированный EBITDA и (7) Скорректированный показатель EBITDA Отеля. Эти финансовые показатели, не относящиеся к GAAP, следует рассматривать наряду с чистой прибылью или убытком, как предписано GAAP, в качестве показателя операционной эффективности, но не в качестве альтернативы им.

FFO, определенный NAREIT и скорректированный FFO

Компания рассчитывает FFO в соответствии со стандартами, установленными Nareit, который определяет FFO как чистую прибыль или убыток (рассчитанный в соответствии с GAAP), исключая прибыли или убытки от продажи недвижимости, списания от обесценения, совокупный эффект изменений в принципах бухгалтерского учета, плюс износ и амортизацию (исключая амортизацию расходов на отсроченное финансирование), а также после корректировки для неконсолидированных партнерств и совместных предприятий в соответствии с тем же подходом. Компания считает, что представление FFO предоставляет инвесторам полезную информацию о ее операционных показателях, поскольку оно оценивает ее результаты без учета определенных неденежных статей, таких как износ и амортизация недвижимости, прибыль или убыток от продажи активов недвижимости и некоторые другие статьи, которые, по мнению компании, не указывают на показатели уровня собственности его гостиничных объектов. Компания считает, что эти статьи отражают историческую стоимость ее базы активов и ее деятельности по приобретению и отчуждению и в меньшей степени отражают ее текущую деятельность, и что, корректируя, чтобы исключить влияние этих статей, FFO полезен инвесторам при сравнении ее операционных показателей между периодами и между REIT, которые также отчитываются с использованием Определение Нареита.

Компания рассчитывает Скорректированный FFO путем дальнейшей корректировки FFO для определенных дополнительных статей, которые не рассматриваются в определении FFO Nareit, включая другие расходы, убытки от досрочного погашения долга и аналогичные статьи, связанные с ее неконсолидированными объектами недвижимости, которые, по ее мнению, не представляют собой расходы, связанные с гостиничными операциями. Компания считает, что скорректированный FFO предоставляет инвесторам еще один финансовый показатель, который может облегчить сравнение операционных показателей между периодами и между REIT, которые вносят аналогичные корректировки в FFO.

Показатель EBITDA, показатель EBITDA, Скорректированный показатель EBITDA и Скорректированный показатель EBITDA отеля

Компания рассчитывает показатель EBITDA для целей задолженности по кредитной линии как чистую прибыль или убыток без учета: (1) процентных расходов; (2) резерв по налогу на прибыль, включая подоходный налог, применимый к продаже активов; (3) износ и амортизация; и (4) неконсолидированные объекты недвижимости, включая проценты, износ и амортизацию, за исключением прибылей и убытков от продажи недвижимости. Компания считает, что показатель EBITDA полезен инвесторам для оценки и облегчения сравнения ее операционных показателей, поскольку он помогает инвесторам сравнивать операционные показатели компании между периодами и между REIT, устраняя влияние структуры капитала (в первую очередь процентных расходов) и базы активов (в первую очередь износа и амортизации) на ее операционные результаты. Кроме того, компания использует показатель EBITDA в качестве одного из показателей при определении стоимости приобретения и продажи отелей.

Компания рассчитывает EBITDAre в соответствии с руководящими принципами Nareit, которые определяют EBITDAre как чистую прибыль или убыток без учета процентных расходов, расходов по налогу на прибыль, расходов на износ и амортизацию, прибылей или убытков от продажи недвижимости, обесценения и корректировок для неконсолидированных совместных предприятий. Мы считаем, что презентация EBITDAre предоставляет инвесторам полезную информацию об операционных показателях Компании и может облегчить сравнение операционных показателей между периодами и между REIT.

Компания рассчитывает скорректированную EBITDA путем дальнейшей корректировки EBITDA по некоторым дополнительным статьям, включая прочие расходы, убытки от досрочного погашения долга, амортизацию неденежной компенсации на основе акций и аналогичные статьи, связанные с ее неконсолидированными объектами недвижимости, которые, по ее мнению, не являются показателем эффективности ее базовой гостиничной недвижимости сущности. Компания считает, что скорректированный показатель EBITDA предоставляет инвесторам еще один финансовый показатель, который может облегчить сравнение операционных показателей между периодами и между REIT, которые сообщают об аналогичных показателях.

Скорректированный показатель EBITDA отеля определяется как чистая прибыль до вычета процентов, налогов на прибыль, износа и амортизации, общих и административных расходов, убытков от обесценения, убытков от досрочного погашения задолженности, процентов и прочих доходов, а также доходов или убытков от неконсолидированных объектов недвижимости. Компания представляет Скорректированный показатель EBITDA отелей, поскольку Компания считает, что это полезно для инвесторов при сравнении операционных показателей ее отелей между периодами и сравнении скорректированной рентабельности по EBITDA Отелей с показателями наших аналогичных компаний. Скорректированный показатель EBITDA отелей отражает результаты деятельности только полностью принадлежащих ему отелей.

Хотя компания представляет FFO, Скорректированный FFO, EBITDA, EBITDAre, Скорректированный EBITDA и Скорректированный показатель EBITDA отелей, поскольку считает, что они полезны для инвесторов при сравнении операционных показателей компании между периодами и между REIT, которые сообщают об аналогичных показателях, эти показатели имеют ограничения в качестве аналитических инструментов. Некоторые из этих ограничений заключаются в следующем:

Кроме того, FFO, Скорректированный FFO, EBITDA, EBITDAre, Скорректированный EBITDA и Скорректированный показатель EBITDA отеля не представляют денежные средства, полученные от операционной деятельности, как определено GAAP, и не должны рассматриваться в качестве альтернативы чистой прибыли или убытку, денежным потокам от операций или любому другому показателю операционной эффективности, предписанному GAAP. FFO, Скорректированный FFO, EBITDA, EBITDAre, Скорректированный показатель EBITDA и Скорректированный показатель EBITDA Отеля не являются показателями ликвидности Компании. Из-за этих ограничений FFO, Скорректированный FFO, EBITDA, EBITDAre, Скорректированный показатель EBITDA и Скорректированный показатель EBITDA отеля не следует рассматривать отдельно или в качестве замены показателей эффективности, рассчитанных в соответствии с GAAP. Компания компенсирует эти ограничения, полагаясь в основном на свои результаты по GAAP и используя FFO, Скорректированный FFO, EBITDA, EBITDAre, Скорректированный показатель EBITDA и Скорректированный показатель EBITDA Отеля только в качестве дополнения. Консолидированная финансовая отчетность Компании и примечания к этой отчетности, включенные в другие разделы, подготовлены в соответствии с ОПБУ. Сверка FFO компании, Скорректированного FFO, EBITDA, EBITDAre, Скорректированной EBITDA и Скорректированной EBITDA Отеля с чистой прибылью, причитающейся простым акционерам, как определено в соответствии с GAAP, приведена ниже.

Прогнозное заявление Safe Harbor

Примечание: Настоящий пресс-релиз содержит прогнозные заявления в соответствии с федеральными правилами по ценным бумагам. Эти прогнозные заявления включают заявления о потенциальном будущем воздействии пандемии COVID-19 по смыслу раздела 27A Закона о ценных бумагах 1933 года с поправками (“Закон о ценных бумагах”) и раздела 21E Закона о ценных бумагах и биржах 1934 года с поправками (“Закон об обмене”). Эти прогнозные заявления включают информацию о возможных или предполагаемых будущих результатах индустрии жилья и нашего бизнеса, финансовом состоянии, ликвидности, результатах операций, движении денежных средств, а также планах и целях. Эти утверждения обычно характеризуются использованием слов ”полагать“, ”ожидать“, ”предвидеть“, ”оценивать“, ”планировать“, ”продолжать“, "намереваться”, “должен”, “может” или аналогичных выражений. Хотя мы считаем, что ожидания, отраженные в таких прогнозных заявлениях, основаны на разумных предположениях, наши фактические результаты могут существенно отличаться от тех, которые изложены в прогнозных заявлениях. Важные факторы, которые, по нашему мнению, могут привести к тому, что наши фактические результаты будут существенно отличаться от ожидаемых, кратко изложены ниже.

Однако одним из наиболее важных факторов является продолжающееся воздействие нынешней вспышки пандемии COVID-19 на Соединенные Штаты, региональную и глобальную экономику, более широкие финансовые рынки, наших клиентов и сотрудников, реакцию правительства на это и изменения в работе, которые мы имеем и можем осуществить в ответ на это. Нынешняя вспышка пандемии COVID-19 также повлияла и, вероятно, продолжит оказывать прямое или косвенное влияние на многие другие важные факторы, перечисленные ниже. Время от времени появляются новые факторы, и мы не можем предсказать, какие факторы возникнут. Кроме того, мы не можем оценить влияние каждого фактора на наш бизнес или степень, в которой любой фактор или комбинация факторов могут привести к тому, что фактические результаты будут существенно отличаться от тех, которые содержатся в любых прогнозных заявлениях. В частности, в настоящее время трудно в полной мере оценить последствия пандемии COVID-19 из-за, среди прочих факторов, неопределенности в отношении серьезности и продолжительности вспышки внутри страны и на международном уровне, а также эффективности усилий федеральных, государственных и местных органов власти по сдерживанию распространения COVID-19 и реагировать на его прямое и косвенное воздействие на экономику и экономическую активность США.

Другие риски включают, но не ограничиваются следующим: национальной и местной экономики и условия ведения бизнеса, в том числе влияние на проезд возможных террористических актов, что скажется на заполняемости на отели и спрос на гостиничные продукты и услуги; операционные риски, связанные с гостиничным бизнесом; риски, связанные с период задолженности и ее способности выполнять заветы своих долговых соглашений; отношения с недвижимостью; способность предприятия сохранять свои свойства в первоклассной форме, в том числе конференц-зал капитальных вложений требованиям; способность компании эффективно конкурировать в таких областях, как доступ, месторасположение, качество проживания и проживания строений; изменения в характер поездок, налоги и правительственные постановления, которые влияют или определения заработной платы, цен, строительными процедур и издержек; способность предприятия выполнить приобретения и отчуждения; и способность предприятия продолжать удовлетворять сложные правила для того, чтобы компания оставалась REIT для целей федерального подоходного налога и другие риски и неопределенности, связанные с бизнесом компании рассказали в компании заявок в SEC; неточности наших бухгалтерских оценок и неопределенность и экономический эффект пандемий, эпидемий или других чрезвычайных ситуаций в области общественного здравоохранения из страха подобных мероприятий, таких как недавний COVID-19 пандемией. Учитывая эти неопределенности, не следует чрезмерно полагаться на такие заявления. Мы не берем на себя никаких обязательств по публичному обнародованию результатов любых изменений в этих прогнозных заявлениях, которые могут быть сделаны для отражения будущих событий или обстоятельств или для отражения наступления непредвиденных событий. Заявления прогнозного характера также следует рассматривать в свете факторов риска, определенных в разделе “Факторы риска” в Годовом отчете Компании по форме 10-K за год, закончившийся 31 декабря 2021 года, в соответствии с последующими заявлениями Компании в SEC в соответствии с Законом о биржах.

Показать переводПоказать оригинал

Новость переведена автоматически